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Como criar um plano financeiro sólido ao alugar para sempre

Indo e voltando do Tennessee para o Alasca, Michael Rogers e sua esposa Christy ficaram duas vezes presos ao pagamento simultâneo de uma hipoteca e de um aluguel. Certa vez, em 2006, a situação se arrastou por oito meses, terminando finalmente quando eles venderam sua casa no Tennessee por US$ 20 mil abaixo do que pagaram por ela.

Outras aventuras na casa própria terminaram bem – o casal dobrou seu dinheiro depois de vender um consertador. Mais tarde, com outra propriedade, eles tiveram que pagar US$ 30 mil para consertar um deslizamento de terra ao redor de sua casa, um erro causado pelo construtor.

Há dois anos, os Rogers mudaram-se para Kingsport, no nordeste do Tennessee, onde assinaram o contrato de arrendamento de um apartamento que pensavam que seria um paliativo de um ano antes de comprarem novamente.

O casal acaba de renovar o aluguel pelo terceiro ano e decidiu continuar locatário para sempre. Rogers, gerente de construção, gosta da conveniência de poder se movimentar quando há trabalho.

Seja por escolha própria ou por ter um preço fora do mercado, muitas pessoas decidiram que alugar para sempre é a sua melhor – ou única – opção. Os custos de habitação e as taxas de juros aumentaram nos últimos anos e pode fazer sentido financeiramente alugar. (O Times atualizou recentemente sua popular calculadora de aluguel versus compra para ajudar as pessoas a entenderem as compensações.) Na década de 1960, o preço médio da casa foi um pouco mais do que o dobro do renda média. Agora está quase seis vezes tanto quanto.

A posse de casa própria é uma estratégia tradicional para a construção de riqueza a longo prazo. Para as pessoas que não planejam comprar, criar um plano financeiro sólido sem construir o valor da casa exige uma mentalidade diferente.

Possuir uma casa não é uma solução mágica para garantir a aposentadoria. Rogers viu como o facto de ser “pobre em casa” afetou os membros mais velhos da família, um dos quais tem três quartos do seu património líquido investidos na sua casa. Essa situação deixa as pessoas com a opção de pedir um empréstimo contra o patrimônio de sua casa ou de vender a casa para obter o valor dela.

Em vez disso, ele está focado em investir, preferindo a liquidez e a estabilidade do mercado de ações.

“Se você está comprando algo como um índice de ações americano de base ampla, você está apenas comprando uma fatia de toda a economia dos EUA”, disse Rogers. “Quando você compra uma casa, seu risco concentra-se literalmente em uma casa, em um bairro, em um estado.”

Rogers descobriu que as pessoas tendem a se concentrar no valor da casa própria em detrimento de outros fatores. Ele acha que isso pode ser um erro.

“No mercado atual, especialmente na minha área, o aluguel parece uma pechincha absoluta em comparação com o valor que as casas estão vendendo agora”, disse ele. “Isso me permite realmente aumentar minha taxa de poupança. As pessoas dizem: 'Bem, você não está construindo patrimônio'. Sim, mas tenho uma taxa de poupança de 35%. Estou construindo contas de investimento muito mais rápido do que jamais construiria patrimônio líquido na casa.”

Como em qualquer outro mercado, é impossível prever o futuro dos encargos com rendas. Os aluguéis podem deflacionar, como aconteceu durante a pandemia na cidade de Nova York, ou aumentar, como aconteceu em Seattle, inflada pela Amazônia. Os preços da habitação poderão desmoronar como aconteceu durante a Grande Recessão ou explodir como aconteceu em São Francisco. O segredo é ter um plano que cubra você em vários cenários.

“O aluguel pode ser uma decisão financeira melhor; possuir pode ser uma decisão financeira melhor”, disse Ramit Sethi, autor de “Eu vou te ensinar a ser rico.” “Muitas vezes, simplesmente compramos porque nossos pais nos mandaram e os pais deles mandaram.”

Embora seja milionário, Sethi alugou nos últimos 20 anos em cidades como São Francisco, Nova York e Los Angeles. Quando ele morava em Manhattan, ele calculou que teria custado 2,2 vezes mais por mês para comprar um imóvel do que para alugar. Ele enfatiza que seus cálculos devem incluir os custos fantasmas de juros hipotecários, impostos e manutenção, que geralmente são estimados em 1 a 3% do valor de uma casa. Então ele alugou e focou em investir. Ele é um fã de fundos de índice, que financia qualquer investimento de longo prazo e baixo custo.

“Se você decidir alugar, há uma coisa fundamental que é a mais importante de todas: você deve absolutamente avaliar seus números”, disse ele, “e se for mais barato alugar do que comprar, você deve investir a diferença. ”

Ele também negocia o aluguel, que, segundo ele, muitas pessoas não sabem que é uma opção. Ele recomenda que os locatários prestem atenção aos custos de habitação comparáveis ​​na sua área. Se conseguirem encontrar negócios melhores, deverão entrar no momento da renovação com a documentação. “Nem sempre funciona”, disse ele. “Quando isso acontece, é um enorme benefício.”

Ao longo do último século, o S&P 500 registou um retorno médio de cerca de 7% ao ano, quando ajustado pela inflação. Sethi disse que a maioria das pessoas não tem ideia do retorno do mercado de ações. “Mas você precisa saber esse número”, disse ele, “porque ele indica qual é o seu custo de oportunidade – em outras palavras, quanto você poderia ganhar se simplesmente colocasse dinheiro no mercado”.

Planejar suas finanças durante o aluguel também tem um elemento emocional. Sethi disse que as pessoas não deveriam se sentir culpadas se estivessem alugando.

“Lembre-se de que existem literalmente milhões de pessoas na América que alugam e investem a diferença”, disse ele. “Você não é um estranho só porque escolheu alugar. Eu faço isso e muitas outras pessoas fazem isso.”

“Me perguntam constantemente por que não compro uma casa”, disse Miranda Marques, que tem cerca de 40 anos e mora em Idaho Falls, Idaho. “As pessoas acham estranho.”

A Sra. Marquit ganha entre US$ 10.000 e US$ 12.000 por mês e vem criando uma carteira de investimentos nos últimos 25 anos e múltiplos fluxos de renda nos últimos 15 anos. Se você deseja começar a planejar uma vida financeira de sucesso sem ter casa própria, ela sugere começar com calculadoras de aposentadoria em investidor.gov.

“Ao decidir quanto vou investir por mês, adoto uma abordagem muito conservadora e presumo uma taxa de retorno de 6%”, disse ela. “Sei que muitas pessoas dirão que você deve assumir uma taxa de retorno muito mais alta, especialmente se estiver investindo em ações, mas gosto de errar por excesso de cautela.”

Você precisará levar em consideração quanto o aluguel provavelmente aumentará ao longo do tempo (a Sra. Marquit usa uma estimativa de 3% com base na inflação) para chegar ao número de quanto você precisará na aposentadoria.

“Descobrir se você está pronto para a aposentadoria é uma questão de calcular os números, se você aluga, tem uma hipoteca ou está construindo um império de aluguel”, disse ela. “Veja o que você quer fazer na aposentadoria e estime suas necessidades mensais. Em seguida, descubra como você atenderá a essas necessidades mensais.”

“Esta é a minha vida”, disse Berna Anat, que mora na área da baía de São Francisco. “Não vejo a casa própria no meu futuro.”

Quando alguém diz que está jogando fora dinheiro com aluguel, ela pensa em amigos que têm casa. “Eles ficam tipo, 'Oh, não podemos sair de férias por dois anos, porque os cupins comeram a base do nosso banheiro', ou tipo, 'Sim, na verdade não podemos sair neste fim de semana porque estamos no nossas mãos e joelhos pavimentando a argamassa de nossa marquise decrépita'”, disse ela. “Aluguel para sempre é um movimento. É um estilo de vida.”

Isso tem um custo: o patrimônio teórico que muitos planejam como um reduto de sua aposentadoria.

Sra. Anat, autora de “Dinheiro em voz alta”, disse que substituir o valor da casa própria e viver um estilo de vida de aluguel tem a ver com diversificação e maximização de investimentos. Se você trabalha em tempo integral, disse ela, você vai querer investir totalmente em seu 401 (K) e obter o máximo possível de correspondência com o empregador. Sra. Anat recomenda abrir outro fundo também, como um Roth IRA

“A ideia é que, se você não está gastando com custos de moradia, custos de fechamento, garantias, impostos sobre a propriedade” e encargos como taxas de associação de proprietários, disse ela, “então você está investindo todo esse dinheiro para que sua aposentadoria seja tão confortável quanto possível, já que você não terá esse patrimônio.”

“Para mim, como locatário permanente, tenho todas essas coisas e estou investindo da forma mais agressiva possível”, disse ela.

No curto prazo, disse Anat, também é necessário planejar a volatilidade do mundo real. Seu aluguel pode aumentar ou seu prédio pode ser vendido. Ela recomenda um fundo de emergência de pelo menos seis meses e uma planilha detalhando seu plano caso você perca a moradia.

“Se você tivesse que sair do seu apartamento amanhã, qual seria o plano real para seus fundos e sua vida?” ela disse. “É quase como aquelas situações de planos de fuga para terremotos.”

Outra consideração é a sua pontuação de crédito: mantenha-a limpa. Faça seus pagamentos em dia e tente manter o valor devido baixo em comparação com seu limite. O conselho habitual é restringir o seu empréstimo a 30% do seu limite de crédito; Anat tenta manter entre 10% e 15%.

Manter uma pontuação de crédito forte é fundamental, disse ela, porque “os proprietários estão olhando para isso e é mais provável que você tenha que comprar novamente no mercado no próximo mês ou no próximo ano e impressionar o proprietário”.

Você também precisa se proteger, compreendendo os direitos do proprietário e os direitos do locatário onde você mora, pois isso varia de acordo com a cidade e o estado. Compre um seguro de locatário, que geralmente é acessível.

No geral, disse ela, você precisa estabilizar sua vida com o máximo de apoio financeiro possível.

“Isso me lembra muito de trabalhar por conta própria”, disse Anat. “Ser autônomo significa que você tem que fazer seu próprio plano de seguro saúde. Você tem que fazer DIY do seu plano de aposentadoria. É um pouco mais para entrar nesse modo mental.”

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