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Por dentro da medida de inflação dos aluguéis que os nerds da economia adoram odiar

Há uma abreviatura de três letras que os economistas começaram a pronunciar com a energia de uma palavra de quatro letras: “OER”

Significa aluguel equivalente ao proprietário e tem sido usado para medir a inflação imobiliária americana desde a década de 1980. Como o próprio nome sugere, utiliza uma combinação de pesquisas e dados de mercado para estimar quanto custaria aos proprietários alugar a casa onde vivem.

Mas, três anos depois do aumento dos preços nos EUA, tornou-se quase cliché os economistas odiarem a medida imobiliária. Detratores explosão nem que seja por ser tão lento que não reflete as condições atuais da economia. Críticos discutir que utiliza métodos estatísticos complicados que fazem pouco sentido. Os odiadores mais intensos insistem que isso está dando uma falsa impressão sobre onde está a inflação.

“Simplesmente não acrescenta nada à nossa compreensão da inflação”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody's Analytics e consultor frequente da administração Biden. Divulgação completa: O New York Times chamou o Sr. Zandi para este artigo porque ele tem sido um dos muitos economistas que reclamam dos REA nas redes sociais. Ele disse que “não era um fã”.

O que esse componente nerd da inflação fez para gerar tanto vitríolo?

Está impedindo um final económico feliz, mais ou menos. As medidas de inflação da habitação têm sido surpreendentemente rígidas ao longo do ano passado e são agora uma grande barreira que impede que os aumentos de preços em geral voltem ao normal. Isto tem repercussões: devido ao poder de permanência da inflação, a Reserva Federal está a manter as taxas de juro nos níveis mais elevados de mais de duas décadas para tentar manter os preços sob controlo, desacelerando a economia.

Mas embora não haja como negar que os REA se tornaram uma personagem principal na história inflacionária da América, nem todos pensam que são os maus da fita. Alguns economistas consideram que é uma forma válida e razoável de medir uma parte importante da experiência do consumidor. Antes de um novo relatório do Índice de Preços ao Consumidor previsto para ser divulgado na manhã de quarta-feira, existem alguns fatos importantes para entender sobre como a inflação imobiliária é calculada, o que significa e o que poderá fazer a seguir.

Vamos começar com o básico. Existem duas medidas principais de inflação na América, o Índice de Preços ao Consumidor e o índice de Despesas de Consumo Pessoal. Ambos são importantes: o IPC é divulgado no início de cada mês, fornecendo o primeiro retrato do comportamento dos preços no mês anterior. O PCE vem depois, mas é o índice que os responsáveis ​​da Fed pretendem atingir com o seu objectivo de inflação de 2%.

Os dois índices rastreiam conceitos ligeiramente diferentes. O Índice de Preços ao Consumidor tenta capturar o que as pessoas estão comprando do próprio bolso (ou seja, o que você está gastando), enquanto a medida de Despesas de Consumo Pessoal captura o custo de coisas como cuidados médicos que o seguro fornecido pelo empregador ajuda a pagar (ou seja, o que você está consumindo).

Ambos se baseiam nos mesmos dados habitacionais subjacentes, mas devido aos seus cálculos diferentes, a habitação inventa uma fatia muito maior do Índice de Preços ao Consumidor: cerca de 33 por cento, contra cerca de 15 por cento para o PCE

A forte parcela imobiliária do IPC vem de duas fontes. O “aluguel de residência principal” mede quanto as pessoas gastam em aluguel de moradia e representa cerca de 8% do índice de inflação total. A métrica “aluguel equivalente ao proprietário”, aquela que estima o custo do aluguel da habitação própria, inventa uns 25 por cento muito maiores.

Você pode estar pensando: por que o governo está usando essa complicada medida habitacional quando seria mais simples medir apenas a valorização do preço das casas? A resposta é que as casas são um investimento. Contar os seus aumentos de preços como “inflação” seria o mesmo que dizer que um mercado de ações em ascensão é “inflação”.

Mas as casas não são apenas um investimento. A habitação também é algo que consumimos e, ao viver numa casa, o proprietário abre mão da oportunidade financeira de alugá-la. Assim, para chegar ao “valor de consumo” de possuir aquela casa, o governo tenta descobrir quanto custaria alugá-la.

O governo utiliza o que é essencialmente um processo de duas etapas para determinar a inflação dos custos da habitação. Etapa 1: descobrir quanto peso o aluguel e o aluguel equivalente ao proprietário devem ter no índice de inflação em comparação com tudo o mais que os consumidores compram. Etapa 2: descobrir quanto os aluguéis estão realmente aumentando.

O passo 1, o peso, é com base em duas pesquisas perguntas: Se você for proprietário, quanto poderia ganhar se alugasse sua casa ou apartamento? E se você alugar, quanto você paga?

A etapa 2, a alteração no preço, baseia-se nos dados reais do aluguel. O governo coleta dados de uma amostra contínua de unidades habitacionais para aluguel, verificando cada unidade a cada seis meses para ver se o proprietário está cobrando mais. (Faz ajustes a estes números: por exemplo, as casas unifamiliares têm mais peso na medida equivalente do proprietário, uma vez que é mais provável que a habitação própria seja uma casa em vez de um apartamento.)

Combine o peso com a mudança de preço e, bam, você terá sua contribuição habitacional para a inflação. No caso da habitação, a inflação do Índice de Preços ao Consumidor totalizou 3,4% em Abril. Subtraindo a habitação e reponderando o índice em conformidade, a inflação teria sido algo como 2,3%.

Claramente, a inflação imobiliária é uma das principais razões pelas quais a inflação permanece elevada.

Os economistas têm esperado que a inflação alimentada pelo imobiliário diminua de forma mais acentuada. Dados de mercado produzidos por empresas como Zillow e dados sobre novos aluguéis produzidos pelo governo mostram que os aluguéis aumentam em locais recém-arrendados esfriou muito nos últimos dois anos.

Mas os índices de inflação medem todas as habitações e não apenas os locais recentemente arrendados. Quando os preços dos aluguéis de mercado dispararam em 2021, nem todos os inquilinos viram imediatamente seus aluguéis serem redefinidos para níveis mais elevados: os proprietários redefiniram gradualmente os aluguéis para preços mais altos, fazendo com que aquele pop anterior aparecesse lentamente nos dados oficiais de inflação imobiliária.

Os meteorologistas pensavam que o processo de recuperação se esgotaria em 2023 e 2024, permitindo que os custos da habitação e a inflação global caíssem notavelmente. Mas a convergência entre a inflação das rendas nova e a existente está a demorar muito mais tempo do que o esperado.

Os economistas ainda esperam que a repercussão aconteça, mas estão menos confiantes sobre a rapidez com que ocorrerá e quão extensa será. E alguns estão observando nervosamente enquanto algumas medidas dos novos aluguéis de apartamentos mostram sinais de recuperação. Uma medida de rendas monitorizada pela empresa de investigação Zelman & Associates também mostra sinais iniciais de força renovada.

“Se você tivesse me perguntado há seis meses, eu teria dito: sim, eles terão que convergir”, disse Mark Franceski, diretor-gerente da Zelman. “Cada mês que passa e eles não passam, fico menos confiante.”

Dado que a actual inflação imobiliária é essencialmente uma inflação de recuperação, alguns economistas pensam que deveríamos olhar para além dela. Na Europa, apontam alguns, a principal medida de inflação exclui habitação ocupada pelo proprietário completamente.

Mas embora a medida seja muito criticada por ser “falso” ou “inflacionista”, ou com base no frequente (mas incorreto) afirmação que se trata de um inquérito duvidoso, alguns economistas defendem-no.

“Deixe-me romper com os jovens e defender os REA”, disse Ernie Tedeschi, que até recentemente era economista-chefe do Conselho de Consultores Económicos da Casa Branca. Por um lado, é importante manter a métrica de inflação com a qual você começou, disse ele. Mover os postes da baliza poderia minar a confiança do público no compromisso do Fed no combate à inflação.

O Sr. Tedeschi também ressaltou que o REA tenta chegar a uma ideia importante. À medida que o valor da habitação muda ao longo do tempo, molda a nossa vida económica.

Se o proprietário se mudasse e precisasse alugar, isso ficaria mais caro, por exemplo. (Europa, pelo que vale, está trabalhando desenvolver a sua própria medida de custos de habitação ocupada pelos proprietários, expressamente porque é uma componente importante da inflação.)

Assim como as forças difíceis de medir na física são críticas para o modo como o universo funciona, disse Tedeschi, o valor que obtemos do local onde vivemos é extremamente importante para o funcionamento da economia – mesmo que seja complicado.

“OER é uma espécie de questão obscura da economia”, disse ele.



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